Amsterdam Zuid mva

‘Zuid populair, maar weinig aanbod en te duur’


‘Zuid populair, maar weinig aanbod en te duur’

Waar deze rapportage vorig jaar sprak van ‘betaalbaar of onbetaalbaar?’, kunnen we nu voorzichtig de eerste conclusies trekken waaruit blijkt dat de grote prijsstijgingen in Zuid beginnen af te vlakken en het aantal verkochte woningen sterk begint te dalen.

Steeg de vierkante meterprijs vorig jaar nog met 24% tot 27%, dit jaar zien we de stijging sterk teruglopen, naar 7%-8% per m2. In de praktijk zien we bij aankoopbezichtigingen al reacties waaruit blijkt dat de gemiddelde koper niet meer hoger wil bieden dan de vraagprijs. Ook laten kopers de mogelijkheid om in te schrijven boven de vraagprijs meer en meer liggen. ‘Genoeg is genoeg’ lijkt het nieuwe devies. De kopers lijken een pas op de plaats te maken, te kiezen voor een ander stadsdeel of te zoeken naar een alternatief buiten de stad.

Een ander groot probleem van de huidige markt, een mogelijke stilstand door het droogkoken van het aanbod, dreigt nog steeds. Het bijzonder lage aantal te koop staande woningen in Zuid is op dit moment 225, waar dat op hetzelfde moment van vorig jaar nog 278 was. Als we bedenken dat het Stadsdeel 80.000 woningen heeft waarvan ca. 29% eigen woningbezit dan is het te koop staande percentage 1%. Zo’n laag percentage hebben we nog nooit eerder meegemaakt. In 2016 hebben we in het stadsdeel 2.250 woningen verkocht. Dat aantal is gelijk aan het niveau van 2014 en 2015. De huidige cijfers tonen aan dat het aantal transacties sterk zal gaan dalen. Gezien de verkoop van 1.300 woningen tot en met het 3e kwartaal van 2017 zullen we blij moeten zijn als we in 2017 een totaal van 1.750 verkochte woningen zullen halen.

Hiermee is Amsterdam-Zuid misschien wel in de volgende ‘crisis’ beland. Veelvuldig heeft de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) gewaarschuwd voor het lage eigenwoningbezit in de stad. Vooral de cijfers in Zuid laten duidelijk zien dat de woonbehoefte en de vraag naar woningen heel groot is, terwijl het aanbod te koop staande woningen gedaald is tot een historisch dieptepunt.

De woningzoeker van vandaag heeft besloten geen oude schoenen weg te doen voordat hij mooie, betere schoenen kan kopen. Hiermee is een dubbele spiraal ontstaan. Woningeigenaren hebben het oude motto ‘eerst verkopen, dan pas iets nieuws aankopen’ in de kast gezet. Banken beginnen de overbruggingsfinanciering weer langzaam te verstrekken. De noodzaak tot eerst verkopen is hiermee op de achtergrond geraakt. Daardoor is het aantal zoekers op de woningmarkt zo goed als verdubbeld en gaat het aantal te koop staande woningen met grote sprongen achteruit. De 225 bij aanvang vierde kwartaal in Zuid te koop staande woningen zijn veel te weinig om aan de (hoge) vraag te voldoen. Op dit moment zijn kopers naarstig op zoek naar alternatieven. Nieuwbouwprojecten hebben vaak te maken met meer dan 2.000 belangstellenden. De Zuidas heeft zich ontwikkeld tot een aantrekkelijk woonmilieu, waar de woningproductie duidelijk achterblijft bij de constant aanhoudende vraag. Ontwikkelaars hebben tijd nodig om stilgelegde projecten tijdens de crisis weer op te starten. En de gemeente Amsterdam heeft te maken met lange procedures voordat grond in ontwikkeling kan worden genomen. De vraag is heftig aanwezig, nu moet de woningbouwproductie nog opgang komen.

De tendens van minder transacties (2.400 naar 1.750) en een aanbod dat in drie jaar tijd is verminderd van 1.655 naar 225, is een historisch dieptepunt. Hierdoor kunnen we concluderen dat de motor tot stilstand is gekomen. Mijn voorspelling is dat we de komende jaren minder woningen gaan verkopen omdat de markt niet gewend is aan deze ‘omgekeerde’ crisis.

De verkoper twijfelt of hij zijn woonomgeving in de stad wel kan verbeteren, stelt zijn beslissing uit en kiest voor een nieuwe keuken of een extra te bouwen kinderkamer. De koper staat vaak met meer kandidaten in een (kleine) woning en is daarom genoodzaakt op prijs te concurreren. Signalen laten zien dat de gemiddelde koper hier klaar mee is en gaat kiezen voor een alternatief (de stad uit). Voor de verkoper spreken we van een echte verkopersmarkt, de vraag is hoe lang deze nog blijft bestaan als de koper besluit weg te gaan uit deze markt.

Met een looptijd van 22 dagen staat Zuid bovenaan in de lijst van de stadsdelen. Veel kopers roepen dat Zuid inmiddels het duurste stadsdeel is, maar dat beeld is vertroebeld door de verkoop van duurdere eengezinswoningen. In het meest voorkomende type appartement (gebouwd vóór 1945), met een mediane verkoopprijs van € 473.000, ligt Zuid nog onder het Centrum € 511.800. Met een totale mediane transactieprijs van € 544.900 is en blijft het Centrum nog steeds het duurste stadsdeel van Amsterdam. In het hogere segment is de meeste vraag naar een groter appartement van meer dan 150 vierkante meter, met een lift en in een leuke woonomgeving. Helaas kunnen we niet iedereen in Zuid dit type woning bieden. Dus zal de consument zijn woonwensen moeten aanpassen aan de waan van de dag.

Schrik niet als de prijzen in 2018 nog maar licht zullen stijgen en het aanbod in Zuid wederom nog lager uitkomt. Hiermee gaat de markt volledig op slot. Zuid is en blijft een zeer gewild stadsdeel en gezien de huidige marktomstandigheden niet meer haalbaar voor veel Amsterdammers. Kansen liggen vooral buiten de ring, waar woningen soms wel 50% goedkoper zijn dan in Zuid.

MVA-makelaar Pieter Joep van den Brink, Carla van den Brink Makelaars

metropoolregio amsterdam klein

AMSTERDAM-ZUID
Amsterdam-Zuid is een stadsdeel van de gemeente Amsterdam met een oppervlakte van 17,41 km2. Het stadsdeel, ingesteld in 2010 na een samenvoeging van de vroegere stadsdelen Oud-Zuid en Zuideramstel, wordt begrensd door de Singelgracht, de noordgrens van het Vondelpark, de Westlandgracht, de Amstel en de Kalfjeslaan. In 2015 bedroeg het aantal inwoners 141.438.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *